Собственник муниципальной квартиры не должен отвечать по долгам нанимателей

© lenanet / Фотобанк 123RF.com

УК исчерпала все правовые средства для взыскания долгов за ЖКУ с нанимателя муниципальной квартиры (выигранные суды, исполнительные листы, исполнительные производства, закрытые в связи с тем, что невозможно установить местонахождение имущества должника либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств, а значит, взыскание по исполнительному листу невозможно) и обратилась с иском к собственнику указанной квартиры, указывая на то, что в соответствии с заключенным с ОМСУ договором управления собственники обязаны своевременно и полностью вносить плату за содержание помещения, текущий ремонт, управление, коммунальные и дополнительные услуги с учетом всех пользователей услугами, а собственник, передавший помещение нанимателю по договору соцнайма, несет субсидиарную ответственность при выполнении нанимателем условий такого договора о своевременном и полном внесении платы за ЖКУ (Определение Верховного Суда РФ от 11 декабря 2024 г. № 309-ЭС24-21439).

Суды двух инстанций удовлетворили иск – УК доказала и факт наличия и объема оказанных услуг, и основания для наступления субсидиарной ответственности собственника квартиры, предусмотренной договором управления, ввиду неисполнения нанимателями обязанности по своевременному внесению платы за содержание ЖКУ.

Однако суд округа отменил состоявшиеся судебные акты и в иске отказал:

• в ч. 4 ст. 155 ЖК РФ установлена обязанность нанимателей жилых помещений по договору соцнайма в МКД, управление которым осуществляется УК, вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой УК;
• органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда, между тем спорная квартира заселена, физические лица (наниматели) не утратили право пользования спорным жилым помещением;
• требование о взыскании названных расходов с ОМСУ фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в спорной квартире, от внесения необходимой платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено (определение Верховного Суда РФ от 26 декабря 2015 г. № 305-ЭС15-8047);
• довод истца о том, что ответчик добровольно принял на себя обязательства по субсидиарной ответственности за нанимателя по спорному договору, подлежит отклонению, поскольку это положение договора управления не влечет возникновение у ОМСУ обязанности по внесению спорных платежей в порядке субсидиарной ответственности, так как данное условие договора противоречит требованиям жилищного законодательства;
• таким образом, условие, согласованное сторонами в договоре, не влечет за собой возложение на собственника муниципальных жилых помещений обязанности нести субсидиарную ответственность по долгам нанимателей. Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора положения п. 1 ст. 399 ГК РФ в данном случае подлежат применению с учетом требований специального законодательства.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела, отметив, что ее требование, заявленное к муниципальному образованию как собственнику квартиры, противоречит положениям ч. 3 ст. 153 Жилищного кодекса РФ и фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в спорной квартире, от внесения необходимой платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.

Отметим, что раньше Верховный Суд РФ соглашался с противоположным подходом и признавал законным взыскание такого долга с наймодателя-собственника, у которого есть, в отличие от УК, реальные экономические рычаги воздействия на нанимателя в виде расторжения договора соцнайма и выселения (см., например, определение от 30 января 2023 г.  № 309-ЭС22-27019), подобные решения выносили и нижестоящие суды (например, постановление АС Северо-Кавказского округа от 23 июля 2024 г. № Ф08-5382/24). Для УК подобные договорные условия (на практике встречающиеся довольно редко) являлись последним способом истребовать долг, который в противоположном случае фактически ложится беременем на соседей должника по дому - в виде уменьшения имеющихся в распоряжении УК денежных средств, которые могли быть использованы на ремонт и содержание МКД.